CHUYỂN ĐỘNG 247 Số 46 (4256) Thứ Năm (17/11/2022) 3 l Việc siết chặt trái phiếu doanh nghiệp gây “tắc”, trong khi nguồn vốn tín dụng và huy động từ khách hàng bị nghẽn, khiến thị trường bất động sản ở tình trạng thoái trào; biệt thự, nhà phố giảm tới 4050%... vẫn không thể kích cầu. Điều này dự báo tương lai nào cho các doanh nghiệp địa ốc? - Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu: Thị trường BĐS rất khó khăn, đứng trước nguy cơ rơi vào suy thoái, nếu Nhà nước không sớm ban hành các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả; song phải đi đôi với nỗ lực tái cấu trúc của từng doanh nghiệp bất động sản về đầu tư, sản phẩm hướng đến nhu cầu thực của thị trường. Thực tế ghi nhận một số tập đoàn, doanh nghiệp lợi nhuận sụt giảm mạnh, bị lỗ; cổ phiếu bất động sản “nằm sàn” và đặc biệt là rủi ro sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản. Do “tắc” nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, rồi huy động tiền từ khách hàng, nên một số doanh nghiệp đói vốn, phải vay “chợ đen” với lãi suất cao, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc sản phẩm nhà ở với chiết khấu sâu... Để tháo gỡ các khó khăn, giải pháp lớn nhất là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính thống nhất để phát triển thị trường bất động sản an toàn, bền vững... Trái phiếu, hợp tác đầu tư dự án bất động sản cùng các tên tuổi lớn như Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh, Sunshine, SCB… bị nhà đầu tư “liên hoàn” đòi quyền lợi, làm dấy lên quan ngại lớn trong dư luận. Trái phiếu, hợp tác đầu tư bất động sản… về đâu? Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2%; đồng thời, đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định. Chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp cho người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nhất là Nghị định 65/2022/NĐ-CP có các quy định rất chặt chẽ đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ; cũng như xem xét, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân. Trái phiếu vẫn là thị trường đem lại lợi nhuận tốt? l Siết chặt trái phiếu doanh nghiệp, dù “chững” nhưng lâu dài không làm nhà đầu tư bất an? - Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính: Thị trường trái phiếu là kênh huy động vốn hiệu quả cho doanh nghiệp về trung và dài hạn. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp đã thu hẹp đáng kể, sau khi cơ quan quản lý “siết” chặt điều kiện. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp có “chững” nhưng việc thanh lọc, chấn chỉnh lại hoạt động phát hành là cần thiết, vì sau khi tăng trưởng quá nóng, tồn tại nhiều lỗ hổng, cần được cơ cấu lại với các quy định chặt chẽ hơn, nhằm tránh nguy cơ đổ vỡ hàng loạt, bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư. Công ty An Đông, Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh là minh chứng điển hình cho doanh nghiệp đã lợi dụng lỗ hổng để phát hành trái phiếu không đảm bảo dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng lúc này. l Với các nhà đầu tư trái phiếu, hợp tác đầu tư các dự án bất động sản trong thời điểm hiện nay, lời khuyên hiệu quả nhất là gì? - Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh: Hiện, nhà đầu tư có tâm lý xao động, bất an. Tuy nhiên, thực tế hầu hết các doanh nghiệp đều có trách nhiệm, một số đã mua lại trái phiếu trước hạn. Có doanh nghiệp khó khăn nhưng quá trình hồi phục đang tốt. Nếu giờ họ có vốn, thì có thể hồi phục, phát triển bình thường; họ có khả năng trả nợ vay, lãi vay, trái phiếu đúng hạn. Do đó, các nhà đầu tư cần có sự thông thoáng hơn để doanh nghiệp có cơ hội trả nợ. Trái phiếu doanh nghiệp đang được Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán, Chính phủ có quy định mới, đòi hỏi các điều kiện phát hành rất chặt chẽ, thậm chí như đối với doanh nghiệp nhà nước. Vì thế, tôi hy vọng Bộ Tài chính và các cơ quan quản lý Nhà nước có chỉnh sửa cho phù hợp. Các nhà đầu tư nên xem xét, quay trở lại thị trường trái phiếu vì đây là một trong những thị trường đem lại lợi nhuận tốt.n Nhằm phân tích và dự báo tình hình, PV Khoa học và Đời sống có cuộc trao đổi với các chuyên gia, luật sư về vấn đề này. Nhà đầu tư không nên quá bất an l Việc nhà đầu tư tụ tập đông tại các chi nhánh ngân hàng SCB bày tỏ sự bất bình liên quan đến các hợp đồng trái phiếu mua theo tư vấn của nhân viên ngân hàng, cho thấy diễn biến thị trường thêm nhiều khó khăn? - Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa (Đoàn Đồng Tháp): Trái phiếu doanh nghiệp, châm ngòi từ Tân Hoàng Minh và tiếp theo mới đây là Công ty An Đông, Vạn Thịnh Phát gắn với Ngân hàng SCB… đã gây nhiều hệ lụy cho thị trường vốn, làm mất niềm tin của người dân và nhà đầu tư. Hiện, các doanh nghiệp vi phạm đã và đang bị xử lý, chấn chỉnh. Theo tôi đánh giá, tình hình sẽ còn biến động, nhưng mức độ không như mọi người nghĩ, các nhà đầu tư cũng không nên quá bất an, khiến thị trường trái phiếu, bất động sản thêm nhiều khó khăn. l Ngày 14/11, Bộ Tài chính khẳng định, trái phiếu doanh nghiệp không phải sản phẩm tiền gửi tiết kiệm ngân hàng và có độ rủi ro cao hơn sản phẩm này. Nhà đầu tư có trách nhiệm tự đánh giá mức độ rủi ro trong việc đầu tư trái phiếu, hạn chế về giao dịch trái phiếu được đầu tư và tự chịu trách nhiệm về quyết định đầu tư của mình… Thông điệp này là phù hợp, như hồi chuông cảnh báo nhà đầu tư? - Luật sư Nguyễn Thế Truyền, Văn phòng Luật Thiên Thanh: Hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật! Kinh doanh, đầu tư “lãi ăn, lỗ chịu”. Khi tham gia vào thị trường tài chính “mua trái phiếu”, bản thân nhà đầu tư phải chấp nhận rủi ro có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Ngay từ tên trái phiếu đã thể hiện điều đó. Trái phiếu Chính phủ là do Chính phủ chịu trách nhiệm. Lúc này, các trái chủ được quyền đề nghị Chính phủ có trách nhiệm với khoản đầu tư của mình. Trái phiếu doanh nghiệp do doanh nghiệp phát hành; vì vậy, không thể buộc Chính phủ phải chịu trách nhiệm. Tương lai nào cho các doanh nghiệp bất động sản? l Có tình trạng hợp tác đầu tư xây dựng dự án bất động sản của các doanh nghiệp với cá nhân, nhằm thu hút nguồn tiền từ người dân. Chẳng hạn, Công ty Cổ phần Đầu tư KSFinance triển khai “gói dịch vụ” với nhà đầu tư đối với các dự án bất động sản của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine (có Giấy chứng nhận khoản đầu tư, Thư bảo lãnh của Sunshine); tuy nhiên, cũng đang gặp bức xúc, đòi quyền lợi của các nhà đầu tư. Vậy, loại hình hợp tác đầu tư này có có tiềm ẩn rủi ro? - Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn Luật sư TP Hà Nội: Để có vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, các doanh nghiệp có thể liên doanh, liên kết với nhau. Trường hợp chủ đầu tư dự án huy động vốn theo hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải tuân thủ các quy định tại Điểm a Khoản 2 và Khoản 3, Khoản 4 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP; trường hợp thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, phải tuân thủ quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Cụ thể, phải thông qua hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư, hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh. Việc huy động vốn chỉ được thực hiện ở những thời điểm nhất định, có sự quản lý chặt chẽ của cơ quan Nhà nước. Chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện theo quy định. Trước diễn biến đòi quyền lợi của nhà đầu tư hiện nay, KSFinance và Sunshine đã chủ động đưa ra các giải pháp đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, điều đó cho thấy doanh nghiệp đã thể hiện sự tôn trọng khách hàng và các khách hàng nên hợp tác để có những phương án giải quyết tốt nhất. HẢI NINH (thực hiện) Bà Nguyễn Thị H., một nhà đầu tư ký kết với Công ty KSFinance (ngụ ở quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết: “Chúng tôi đầu tư vào dự án bất động sản của Tập đoàn Sunshine (thông qua hình thức Hợp đồng hợp tác đầu tư) rất bất an khi Sunshine thông báo giãn thời hạn thanh toán lãi, cũng như thanh lý hợp đồng đến hạn, do ảnh hưởng hiệu ứng “domino” từ vụ Ngân hàng SCB và Vạn Thịnh Phát”. Theo bà H., Sunshine đã đề xuất nhà đầu tư chuyển sang hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên, nhiều người hoang mang khi Tập đoàn này chỉ cho chuyển sang các căn hộ tại các dự án địa ốc hình thành trong tương lai. “Mới đây có thông tin, Thủ tướng đang chỉ đạo sửa đổi nghị định 65 về trái phiếu và nhanh chóng xây dựng đề án linh hoạt để cứu trái phiếu, chúng tôi cũng tạm yên tâm”, nhà đầu tư của Công ty KSFinance nói. “Đất đai vốn không tự phức tạp, nhưng với những tác động, các mối quan hệ qua lại đã làm cho nó biến dạng, trở nên nhạy cảm, phức tạp. Đất đai còn nóng, sốt, mà cứ nghĩ đến đất, giá đất, nhiều người muốn sở hữu nó lạnh hết cả người”, Đại biểu Quốc hội Dương Khắc Mai (đoàn Đắk Nông) cho biết tại phiên thảo luận dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại nghị trường Quốc hội ngày 14/11.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTYzNTY5OA==